投資先として区分マンションを購入するかどうか

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区分マンションを保有している為、それぞれメリットとデメリットと注意事項を書き連ねてみます。

結論

諸費用やリスクに対して十分理解し余剰資金内で管理可能であれば購入した方がいいと考えます。

 

今後も物価の上昇は免れないと思いますし、『お金』の存在理由、考え方に目を向けてみれば現物に勝るものはないからです。

区分マンションを保有するメリット

ローン含めて借主が支払ってくれる(実質の収入アップだが支出もアップ)

マンションやアパート保有の目的と言えばこれに尽きます。

他人(借主)が自分(貸主)にローン含めて家賃で支払ってくれます。

 

ローンが残っている場合は手元に残るお金としてはほとんどゼロかマイナス(自分が一部ローンを支払う)ですが、他人が働いたお金を自分のローン返済の為に支払ってくれる事で実質の労働力が1.5倍程度向上することになります。

 

見た目上のキャッシュフローは変わりませんが、お金を稼ぐという意味で言えば増えています。


会社員なら頭金がほとんど要らず長期ローンを組める

ある程度の企業であれば将来お給料が上がることを担保に長期に渡ってローンを組めます。長期ローンを組む理由は毎月返済する金額を少なくする為です。

 

借金をしたくないと考える人は多く、早く負債を無くしたいと思いますが、

私の場合は団信保険に入るなどしてがん保険や死亡保険の代わりに使っています。


不動産の為に使った費用を経費として計上できる

不動産の勉強の為の書籍購入や打合せ、旅費などを経費として一部計上し、確定申告する事で還付を受ける事が出来ます。

 

全額経費に計上できないものもありますが、一部でも計上できることを考えれば上手いお金の使い方を学べるキッカケになります。


インフレ対策 

国策として年2%物価上昇が見込まれている為、物の価値は常に上がり続け現金の価値が低下する事が考えられます。

 

ここ20年はデフレと呼ばれていましたが、実際は企業間の価格競争が激化し、ライバルに負けないように安価製品を生産する事に躍起になっていた為、インフレを感じなかったと思います。

 

今後も価格競争が激化して物の値段が2%の物価上昇を上回るかと思えばそうではない事は日々のニュースで明らかです。露骨に食品や物の値段が上がっています。


区分マンションを保有するデメリット

災害リスク

不動産を所有する以上災害による被害は免れません。

マンションであれば鉄筋コンクリートですのでちょっとやそっとの地震では壊れない造りになっています。

 

ただ、未曾有の災害が起きた時倒壊するというリスクは負っておいて損はないと思います。

地震ならば地盤は大丈夫か、津波の心配はないところか、などある程度は考慮できます。


空き部屋のリスク

入居者がいなければ家賃を払ってもらえない為、払ってもらえない期間は自分でローンを返済しなければなりません。

 

管理業者が9割は必ず毎月保証しますよという家賃保証がある為、活用すればリスクは減らせます。

 

都内や都市再開発予定のある拠点であれば将来の入居者に困ることはない為、地方で区分マンションを購入しなければほとんど考える必要がないのかもしれません。


賃貸料低下のリスク

2年に1回賃貸料金の見直しが図られることもあり、物価や賃金低下などの景気に左右されます。

 

これも都内や都市再開発予定の拠点であればほとんど下がる事はないです(20年ほどで9割程度になるかとは思いますが)。

設備劣化のリスク

設備が劣化した際に買い替える必要があります。共同設備(エレベーターなど)はもちろん、購入した物件のエアコンやコンロなどが対象となります。

 

共同設備は他の区分マンションオーナーと一緒に積立てる為、備品の交換がおよそ5年に1回程度あると考えておいた方がよさそうです。


注意事項

・不動産取得税

不動産を得たときに発生する税金です。1回きりですが必ず発生する為、お金の準備が必要です。

・固定資産税(毎年)

毎年4月に納税通知が来ます。これもお金の準備が必要です。

・頭金

不動産を購入する際に仲介業者への手付金になります。場合によっては必要ないかもしれませんが準備が必要です。

・諸費用

登記費用、ローン事務手数料、印紙代、修繕積立金などの費用になります。 


まとめ

不動産を持つことで家賃収入が発生しますが、諸経費やリスクによってお金が必要になる事を留意しておかないと「こんなはずじゃなかったのに・・・」と逆に日々の生活が苦しくなりかねません。

 

本を読んだりブログを見たりしただけだとしっくりこない為、実際に不動産業者と打合せを入念に行い、諸費用や将来のシミュレーションに納得がいくまで話し合うのが良いと思います。